양도소득세 비과세 요건 쉽게 정리

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🔎 국세청 공식 양도소득세 비과세 기준 안내
국세청 - 양도세 과세/비과세 전면 가이드 보기

1. 1세대 1주택 기본 비과세요건 상세 해설

양도소득세는 자산을 팔 때 발생하는 ‘소득’에 대한 세금입니다. 특히 부동산 매매시 부담이 커서, 국가에서는 일정 조건을 충족하면 비과세 혜택을 주고 있습니다. 여러분이 가장 많이 알고 싶어 하는 비과세 조건은 크게 네 가지입니다.

• 1세대가 국내 주택(주거용 건물) 하나만 보유해야 합니다. 다주택자는 기본적으로 비과세 대상에서 제외되지만 예외적 인정도 있습니다.
• 해당 주택 보유기간 2년 이상 보유가 필수 조건입니다. 단, 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 ‘거주’해야 비과세 적용받습니다.
• 양도가격 12억 원 이하인 주택만 100% 비과세 대상입니다. 이 기준을 초과하는 가격대에 대해서는 초과분만 과세됩니다.
• 해외이주자의 경우, 일정 기간 내 양도시에도 비과세 혜택이 주어질 수 있으니 반드시 상담 받아보아야 합니다.

즉, 1세대 1주택은 ‘내가 가진 집이 1채 뿐이고 그 집을 2년 이상 보유 및 거주하고, 12억 이하는 그대로 비과세’라는 뜻입니다. 이 조건을 충족하면 매도할 때 양도소득세를 내지 않아도 됩니다.

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2. 조정대상지역 내 거주 및 보유 요건에 대한 이해

조정대상지역은 정부가 과열된 부동산 시장을 조정하기 위해 지정한 지역입니다. 이 지역의 주택은 한층 엄격한 규제를 받습니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에서 주택을 취득했다면, 2년 이상 보유하는 것은 기본이며, 추가로 2년 이상 거주하는 것을 반드시 충족해야 비과세가 인정됩니다.

• 비조정대상지역에 취득한 주택은 2년 이상 ‘보유’만 하면 비과세 대상이 됩니다.
• 거주요건은 양도일 현재까지 충족하고 있어야 합니다.
• 이 조건을 충족하지 않으면 비과세가 어렵고 세금이 부과될 수 있으니 주의가 필요합니다.

조정대상지역 비과세 거주요건과 제한사항, 12억 한도 초과 시 과세 산출법은?
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3. 소위 ‘특례’로 인정받는 비과세 예외사항

법이 명확하게 양도소득세 비과세 대상에서 제외하지 않는 ‘특례 비과세’도 반드시 알아야 합니다. 대표적인 특례 사례는 다음과 같습니다.

• 일시적 2주택자: 보유하던 주택을 일정 기간 내 양도하면 비과세 혜택 적용.
• 상속주택: 상속받은 주택에 대해 양도시 일정 요건 충족시 비과세 인정.
• 해외이주자: 출국 후 2년 내 양도시 비과세 가능.
• 재개발·재건축 입주권: 특정 조건 충족 시 비과세 혜택 적용될 수 있음.

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4. 장기보유특별공제 활용법과 절세전략

양도소득세 절세의 꽃은 단연 ‘장기보유특별공제’입니다. 보유기간 3년 이상부터 공제 비율이 점차 증가하며 최대 80%까지 적용됩니다. 특히 조정대상지역 내 주택의 경우 보유기간과 거주기간에 따라 공제율 산정 방식이 다르니 세밀한 관리가 필요합니다.

• 3년 보유 시 약 30% 공제, 15년까지 최대 30%까지 공제(거주기간 미포함)
• 거주기간도 포함하면 10년 만에 최대 80%까지 공제 가능
• 공제 시기는 양도 시점이며, 공제 적용 전 다른 세금 감면과 중복 여부 반드시 확인